כיצד בניית תמהיל משכנתא נכון יכול לחסוך בעלויות המשכנתא 

במאמר זה אבהיר את חשיבות התמהיל ומסלולי המשכנתא לחיסכון בעלות הכוללת של ההלוואה, כיצד משפיעים פרמטרים שונים של המסלול על סך ההחזר וכללים לתמהיל החסכוני.

לפני שמתכננים תמהיל משכנתא יש צורך לקבוע את גודל ההחזר החודשי, שנגזר מההכנסות הקבועות וההוצאות השוטפות של משק הבית, סכום זה צריך להיות כזה שיאפשר אורח חיים תקין עכשיו ובעתיד מבלי להיקלע למצב של אי עמידה בהחזרים של ההלוואה.

 מסלולי הלוואות לדיור

קיימים מסלולי הלוואה רבים ומגוונים, שניתן לשלב בתמהיל ההלוואה כמו : מסלולים של ריבית קבועה וריבית משתנה, מסלולים צמודים למדד או ללא הצמדה, מסלולים צמודים למט"ח בריבית משתנה, ישנן משתנות בתדירות שינוי של 5 שנים ומעלה ומשתנות בתדירות גבוהה כמו פריים, ניתן לשלב מסלולי גישור (החזר שמתבסס על כסף עתידי כמו קרן השתלמות) וגרייס (דחיית תשלומים).

הנחיות בנק ישראל לגבי הרכב ההלוואה

• לפחות 1/3 מסך ההלוואה יהיה בריבית קבועה
• לא יותר מ- 2/3 מערך ההלוואה יהיה בריבית משתנה
• מרכיב המשתנה עם תדירות שינוי של עד 4 שנים לא יעלה על 1/3 מערך ההלוואה

פרמטרים המשפיעים על עלות ההלוואה

• לוח סילוקין- לוח שפיצר או קרן שווה, שני לוחות סילוקין שמקובלים בהלוואות דיור, להסבר מפורט לחץ כאן
• משך מסלול הלוואה- ככל שמשך ההלוואה ארוך יותר בלוח שפיצר תשלומי הריבית יהיו גבוהים יותר וגם הריבית שהבנק ייתן תהיה גבוהה יותר, כך שהעלות הכוללת תהיה גבוהה יותר.
• הצמדה למדד- בהלוואות אלו הריבית שייתן הבנק תהיה נמוכה יותר ממסלול לא צמוד, אך ההצמדה למדד למשך תקופה ארוכה תנפח את הקרן ותגדיל את התשלומים לאורך הזמן, זהו המנגנון שמעלה את יתרת החוב למרות התשלומים שבוצעו.
• הצמדה למט"ח- מסלולים אלו ניתנים בריבית LABOR עם תחנות שינוי של כל 3 חודשים וצמודים לאחד המטבעות כמו יורו או דולר, שני מנגנונים חיצוניים למשק הישראלי, שהם מרכיב סיכון שיכול להגדיל את התשלומים השוטפים ואת העלות הכוללת של ההלוואה.
• מנגנון שינוי ריבית – צריך לקחת בחשבון שבמסלולים עם ריבית משתנה הריבית יכולה לעלות במועדי שינוי הריבית, ככל שתדירות שינוי הריבית גבוהה יותר כך גדל הסיכון להגדלת התשלומים במשך הזמן.

בניית תמהיל מתאים וחסכוני

כדי לתכנן תמהיל  מתאים וחסכוני צריך להכיר את מצבך הפיננסי על מנת לקבוע את ההחזר החודשי הנכון, בנוסף צריך להבין את העסקה שאתה מבצע האם היא למגורים, להשקעה ארוכה או להשקעה עם אקזיט מתוכנן, בהתאם לזה לבחור תחת ההנחיות של בנק ישראל איזה מסלולים יהיו בתמהיל. כדי לקבל הלוואה חסכונית צריך לתכנן על פי הכללים הבאים:

• קיצור תקופת ההלוואה, גורם זה הוא החוסך הגדול ביותר, עוצמתו גדולה הרבה יותר מהורדת הריבית, קיצור משך ההלוואה תאפשר גם קבלת ריביות נמוכות יותר.
• בחירת מסלולים מיטביים- הפחתת מסלולים צמודים ושילוב גרייס וגישור בהתאם ליכולת ההחזר בשלבי החיים השונים.
• פרישת ההלוואה הזולה ביותר לתקופה הארוכה ביותר.
• בניית תמהיל בהתאם ליכולת ההחזר המרבית כדי להביא את ההלוואה לעקומת שפיצר טובה יותר.

סיכום

במאמר זה למדת על תהליך נכון לתכנון משכנתא, מסלולי ההלוואה השונים, הפרמטרים המשפיעים על עלות המשכנתא וכללים לבניית תמהיל משכנתא חסכוני, אשמח לקבל תגובתך ולשיתוף המאמר ברשתות החברתיות שלך.